初めてでもマンション売却を成功させるコツ｜板橋区・練馬区周辺のマンション売却は結エステート株式会社へ

物件の強みを知ることと
不動産会社選びがカギ

マンション売却を成功させるためには、売却する不動産の強みを知る、売却にかかる費用を把握する、不動産会社を見極めることが大切です。結エステート株式会社はお客様ファーストをモットーに、丁寧で誠実な対応を心がけています。板橋区全域、主に成増駅と東武練馬駅周辺でマンション売却に関することは、当社にお気軽にご相談ください。

不動産売却を成功させる3つのステップ

ステップ ①
不動産の強みを見つめ直す。

ステップ ①不動産の強みを見つめ直す。

不動産を商品と考えれば、何が魅力なのか相手に伝えることが重要です。そのためには売主様ご自身が物件の魅力を確認する作業が必要になります。

物件のアピールポイントを確認

不動産の価値をもっともよく知っているのは売主様ご自身です。最初に購入したときのことを思い出し、どんなところが気に入ったのか？物件を選ぶ決め手になったのは何か？などをリストアップしてください。続いて、実際に住むようになって良かったと思う点もリストに加えていきます。住んでいる人だから分かる物件の良さは、購入希望者にとって貴重な情報です。
売主様には些細なことでも買主様には大きなポイントになる可能性があります。箇条書きでわかりやすくまとめましょう。物件のアピールポイントをリストアップしたら、不動産会社に伝えてください。売却活動の大きな力になります。

ポジティブな売却理由を考える

買主様が得に気になるのは売却理由です。不自然に隠すようなことはせず、前向きな売却理由を用意しましょう。例えば間取りが使いづらいのが理由だとしても、家族のライフスタイルに合わなくなったと言い換えるだけで前向きな印象になります。年代が異なるご家族が購入希望者であれば、その間取りがかえって使いやすいという可能性も十分にあります。
また、北側に向いた窓は一般的にマイナスイメージですが、そこからの眺めが素晴らしければ、物件のアピールポイントにすることもできます。すべてのデメリットをプラスイメージに変えることが難しければ、当社も一緒になって考えさせていただきますのでご安心ください。

ステップ ②
売却にかかる費用・税金を知る

ステップ ②売却にかかる費用・税金を知る

不動産売却にかかる費用や税金の項目は意外に多いです。仲介手数料、登記費用、印紙代の他、住宅ローンの手続き費用、売却益が出た場合は譲渡所得税も必要になります。売却後に困らないように、どんな諸経費がかかるのか覚えておきましょう。

ステップ ③
不動産会社を見極める

ステップ ③不動産会社を見極める

マンション売却を成功させるには、不動産会社選びが欠かせません。売却額に大きく影響することもあるので、不動産会社を見極めるポイントをご紹介します。

地域の不動産市場に詳しい

全国展開している大手不動産会社は広告宣伝力で有利ですが、必ずしもすべてのスタッフが地域の不動産市場に詳しいとは限りません。地域の不動産情報を日々更新している地域密着の不動産会社であれば、物件の価格も把握し、周辺環境のメリットなどを含めて物件の魅力をアピールできます。
その地域の不動産売却で実績がある業者を選ぶことをおすすめします。当社は板橋区成増駅・東武練馬駅周辺の不動産売買に精通し、マンション売却の経験と実績も豊富です。

顧客第一の不動産会社

不動産会社はお客様の不動産売却を成功させるために、もっとも重要なパートナーとなります。高く売りたい、早く売りたい、周囲に知られたくないなどお客様によって不動産売却のご要望はさまざまです。お客様のご要望に合わせ、親身になって最善の売却方法を提案してくれる業者がベストと言えます。
当社はお客様ファーストをモットーにしている不動産会社です。お客様のご要望を丁寧に伺い、ご事情を最大限考慮し、仲介売却や不動産買取など最適な売却のご提案をいたします。

不動産売却の基礎知識

マンション売却を成功させるには、売却前に正しい知識を身に付けることが必要です。マンションなど不動産売却の基礎知識をご紹介します。

不動産価格の考え方と価格の決め方

不動産は同じマンションでも物件の階数や間取り、方位、管理状況によって価格が変わります。また、同じ物件でも不動産市場の相場の動きにより、売買時期で価格が大きく変わるケースがあります。さらに商品の定価販売とは異なり、売主様と買主様の希望条件を調整し、合意することで価格が確定するという特徴があります。基本的な価格査定は、同様の不動産の取引事例などの価格と比較する方法がとられています。

不動産の評価と査定のポイント

もっとも気になる査定価格の評価ポイント、価格アップのポイントをご紹介します。

査定で評価されるポイント

査定額をアップさせるポイント

仲介手数料の考え方

仲介手数料とは

仲介手数料は売主様のマンション売却が成功したときに、不動産会社が受け取る成功報酬です。仲介手数料は宅地建物取引業法によって上限額が以下のように決められています。

仲介手数料＝売却価格×3％＋6万円（税抜）

上限額は決められていますが、値下げの制限はないので、自由に価格設定ができます。また、不動産会社が受け取れる報酬は仲介手数料のみで、売却活動費や広告費は自社で負担することになります。

「囲い込み」を行う
不動産会社に要注意

囲い込みとは

「囲い込み」は不動産会社が売主様から売却を依頼された物件の情報を公開せず、他社に契約させないことを言います。不動産会社の収入源は基本的に仲介手数料のみになり、「片手仲介」と「両手仲介」の2種類があります。「片手仲介」は売主様と契約している不動産会社と、買い手を見つけた不動産会社が異なり、それぞれが受け取ります。「両手仲介」はどちらも同じ不動産会社が1社で受け取ることができます。
不動産会社が仲介手数料を2倍にしたいがために、他社から物件の紹介依頼があっても対応せず、自社でガッチリ物件を掴んで放さないことから、「囲い込み」と呼ばれます。売主様はより高い価格で購入してくれる買い手と出会う機会を失い、なかなか買い手が見つからず、最終的に売却価格が相場より下がるケースも起こり得ます。そのため、買い替えの資金計画が失敗してしまうことになります。

囲い込みに気づいたら

売却活動を1ヶ月行っても問い合わせがなかったり、積極的に値下げの話を持ちかけられたりする場合は、他の不動産業者にご自身の物件情報が公開されているか問い合わせてみましょう。「すでに申込みがあります」などと回答があれば、囲い込みが考えられます。その場合は契約する不動産会社を見直してください。囲い込みでなく、反響が少ない場合は売却価格が相場より高いなど他の理由が考えられるため、不動産会社に相談し、早めに対策を立てるようにしてください。

マンション売却での注意点

高額な査定を提示されたら

一括査定サイトでよく見られますが、市場価格よりかなり高額な査定を提示する不動産会社があります。その場合、媒介契約を締結するまでの担当者と、販売担当者が別というケースが多いです。媒介契約を結ぶために査定を高額にするのですが、販売担当者がその価格で売り出しても、市場価格より高いため、売れ残る確率が高くなります。販売担当者は値下げを勧め、売れなければさらに値下げを繰り返すことになり、何年も経って高額査定額がかなり安い価格になってしまったというケースもあります。

大手の社員の対応

大手の社員はサラリーマン気質の傾向があり、自社サイトに物件の広告を出す程度で、自分の担当物件でも積極的に営業しないことがあります。不動産の売却は会社の規模や知名度ではなく、どんな担当者に依頼するかを念頭に置いて検討しましょう。

仲介依頼は複数が良いか

物件を売りたいとき、複数の不動産会社に仲介を依頼した方が早く売れるように思いがちです。ところが、複数の不動産会社が同時に広告を出すと、いろいろなところで同じ物件の広告を目にするため、買い手側から見ると人気がないから広告が多いのか、物件に問題があるのかなどとマイナスに思われ、かえって売れにくい状況になってしまいます。なるべく早くできるだけ高額で売りたいときは、信頼できる不動産会社一社に絞ることをおすすめします。

売却成功のカギは不動産会社選び

マンション売却の成功は、信頼できる不動産会社を選べるかにかかっています。不動産会社選びのポイントは地元密着企業で、お客様第一という姿勢があることです。地元密着の不動産会社は物件相場の把握や地域固有の売却戦略があり、購入希望者に物件の魅力を伝えられます。営業担当者の転勤が少ないこともメリットです。お客様第一であれば、顧客満足に力を入れ、誠実で丁寧にサポートをしてくれるので、初めてのマンション売却でも安心できます。

レインズとは

レインズは不動産情報データベース

レインズ（REINS）はReal Information Network Systemの略で、不動産流通標準情報システムのことです。国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営する不動産会社共通のデータベースで、全国の物件情報が登録されています。1990年からスタートし、現在は全国ほぼすべての不動産会社が加入しています。全国に4つのレインズがあり、首都圏1都3県は東日本レインズを利用しています。

レインズを利用するメリット

レインズは不動産取引のインフラです。仲介の依頼を受けた不動産会社は5～7日以内に物件情報をレインズに登録する義務があり、不動産取引を安全に行うことができます。物件情報から豊富な取引事例を参考にし、適正価格が分かり、不動産取引がより安心になります。より多くの不動産会社が物件をサポートし、同業者間でスピーディに売買情報を交換することが可能になり、円滑で迅速に売却しやすくなります。

不動産の売却にかかる費用

不動産の売却時にかかる費用を以下にまとめています。

《具体例》
仲介手数料：販売価格400万円以下/18万円×消費税
販売価格400万円以上/販売価格×3%+6万（税抜）
印紙税：500万円超、1,000万円以下で5千円　1000万円超、5,000万円以下で1万円

マンション売却の流れ

• Step 1

  価格設定

  情報収集・一括査定
  媒介契約

• Step 2

  売却活動

  内見・条件交渉

• Step 3

  契約・決済

  決済・引渡し
  確定申告

価格設定

情報収集

価格の相場を調べ、必要書類を準備します。不動産情報サイトなどで同じような条件の物件の売り出し価格を参考にして相場を調べます。権利済証または登記情報識別通知、売買契約書・重要事項説明書、パンフレット、住宅ローンの支払い明細などがあるとスムーズに相談できます。

価格査定

不動産会社に物件の査定をしてもらいます。一括査定サービスを利用すると一度に6～10社から連絡があり、対応が大変なので自分で絞った1～3社程度の不動産会社にお問い合わせされることをおすすめします。居住用マンションの多くは近隣の取引事例を元に価格を算出する方法がとられています。一般的に3～6ヶ月で売るならいくらで売れるかという試算が行われます。

不動産会社と媒介契約

売却を依頼する不動産会社と媒介契約を結びます。契約の条件によって専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約の3種類があります。

売却活動

査定価格を元に売り出す価格を決めて売却活動を行います。購入希望者に室内を見せるために掃除をし、内見の依頼があれば対応します。購入申込書を受け取れば、売買契約に向けて価格や引渡し時期など条件交渉を行います。

契約・決済

決済・引渡し

売買契約を締結し、引渡しの調整をします。住宅ローンの借入がある場合は抵当権抹消手続きを行います。同時に引越し作業を進め、引渡し日に売買代金を決済します。銀行決済は平日しかできないため、引渡しは平日の午前中に行う必要があります。また、登記手続きも行うため、午前中に行います。

確定申告

不動産の売却で利益があれば、譲渡所得税が課税されるため、翌年2月16日から3月15日までに確定申告の手続きを行うことが必要です。不動産売却で損失が出た場合も、確定申告をすることで翌年に損失を繰り越せる特例が使える場合があります。

板橋区全域、主に成増駅と東武練馬駅周辺のマンション売却を成功させるには、地域密着の結エステート株式会社にぜひご相談ください。お客様ファーストで誠実に対応し、ベストなご提案をさせていただきます。